为规范不动产登记行为，保护权利人合法权益，方便当事人申请登记，根据《中华人民共和国物权法》、《不动产登记暂行条例》、《不动产登记暂行条例实施细则》《不动产登记操作规范（试行）》等有关法律、行政法规、规章等规定，结合本地操作实际，制定本业务指南。

 

    土地使用权首次登记、转移登记、抵押登记、查封登记的，该土地范围内符合登记条件的房屋等建筑物、构筑物所有权应当一并登记。

    房屋等建筑物、构筑物所有权首次登记、转移登记、抵押登记、查封登记的，该房屋等建筑物、构筑物占用范围内的土地使用权应当一并登记。

    1、预购商品房预告登记、预购商品房抵押预告登记的；

    2、在建建筑物抵押权登记的；

    3、预查封登记的；

    4、法律、行政法规规定的其他情形。

    汉中市本级不动产登记由汉中市不动产登记交易服务中心办理，包括本市中心区、汉中市经济技术开发区。跨县级行政区域的不动产登记，由所跨县级行政区域的不动产登记机构分别办理。不能分别办理的，由所跨县级行政区域的不动产登记机构协商办理；协商不成的，由共同的上一级政府不动产登记主管部门指定办理。

 

 

    不动产登记应当以不动产单元为基本单位进行登记。不动产单元由权属界线固定封闭且具有独立使用价值的空间构成，不动产单元应当具有唯一、明确的编号。

    无房屋、建筑物、构筑物以及定着物的土地，以土地权属界线封闭的范围确定不动产单元。

    有房屋、建筑物、构筑物以及定着物的土地，以地上建筑及定着物与土地权属界线封闭的范围为不动产单元。

    不动产单元可以独立成栋确定，也可以通过建筑区分所有权按层、套、间为基本单位确定。已经确定的不动产单元可以根据不动产实际使用功能和申请人意愿进行拆分与合并，但拆分与合并后的不动产单元应当权属界线固定且具备独立使用价值。对于集体土地范围内的村民住房，应当以宅基地上独立建筑为不动产单元进行登记；若在共有宅基地上建造的村民住房，应以套、间等有固定界限的部分为不动产单元进行登记。

 

 

    不动产登记申请材料应当齐全，符合形式要求，申请人应当对其内容的真实性负责。申请人申请登记时，应当对其提交的全部申请材料的真实性以及对提供虚假材料所应承担的法律后果做出书面承诺。申请材料应当提供原件，不能提交原件的，应提交与原件一致的复印件并提供原件核对。核对后，工作人员应在复印件上加盖“复印件与原件核对一致”用章。申请材料所使用文字应符合下列规定：①申请材料应使用汉字文本;②少数民族文字文本的申请材料应同时附汉字文本；③外文文本的申请材料应附经公证或认证的中文译本。若申请人为外籍人士，应当使用中文名称。

（一）申请人身份证明材料

   1、境内自然人：提交有效的居民身份证或军官证(士兵证），未成年人可以提交户口簿；

   2、港澳台地区自然人：提交香港、澳门特别行政区居民身份证、护照，或者港澳台通行证；

   3、华侨：提交本人护照；

   4、外籍自然人：中国政府主管机关签发的外国人永久居留身份证，或者其所在国护照；

   5、境内法人或其他组织：营业执照，或者组织机构代码证，或者其他身份登记证明；

   6、香港特别行政区、澳门特别行政区、台湾地区的法人或其他组织：提交其在境内设立分支机构或代表机构的批准文件和注册证明；

   7、境外法人或其他组织：提交其在境内设立分支机构或代表机构的批准文件和注册证明；

    已经登记的不动产，因其权利人的名称、身份证明类型或者身份证明号码等内容发生变更的，申请人申请办理该不动产的登记事项时，应当提供能够证实其身份变更的材料。

（二）代理行为申请材料

   1、当事人可以委托他人代为申请不动产登记。

   2、代理人应当向不动产登记机构提交申请人身份证明、授权委托书及代理人的身份证明。授权委托书中应当载明代理人的姓名或者名称、代理事项、权限和期间，并由委托人签名或者盖章。代理人为两人或者两人以上，代为处分不动产的，全部代理人应当共同代为申请，但另有授权的除外。

   3、自然人处分不动产，委托代理人申请登记的，授权委托书需公证。

   4、无民事行为能力人、限制民事行为能力人申请不动产登记的，应当由其监护人代为申请。监护人应当向不动产登记机构提交申请人身份证明、监护关系证明及监护人的身份证明，以及被监护人为无民事行为能力人、限制民事行为能力人的法定宣告材料。处分被监护人不动产申请登记的，还应当提供经公证的为被监护人利益而处分不动产的书面保证。监护关系证明材料可以是户口簿、监护关系公证书、出生医学证明，或所在单位、居民委员会、村民委员会或人民法院指定监护人的证明材料。父母之外的监护人处分未成年人不动产的，有关监护关系材料可以是人民法院指定监护的法律文书、监护人对被监护人享有监护权的公证材料或者其他材料。

   5、境外申请人委托他人办理处分不动产登记的，其授权委托书应当按照国家有关规定办理公证或者认证。

（三）生效法律文书

   1、申请人提交的人民法院裁判文书、仲裁委员会裁决书应当为已生效的法律文书。提交一审人民法院裁判文书的，应当同时提交人民法院出具的裁判文书已经生效的证明文件等相关材料，即时生效的裁定书、有证据证明经双方当事人签收的调解书除外。

   2、香港特别行政区、澳门特别行政区、台湾地区形成的司法文书，应经境内不动产所在地中级人民法院裁定予以承认或执行。

   3、外国司法文书应经境内不动产所在地中级人民法院按国际司法协助的方式裁定予以承认或执行。

   4、需要协助执行的生效法律文书应当由该法律文书作出机关的工作人员送达，送达时应当提供工作证件和执行公务的证明文件。人民法院直接送达法律文书有困难的，可以委托其他法院代为送达。

   5、香港特别行政区、澳门特别行政区、台湾地区的公证文书以及与我国有外交关系的国家出具的公证文书按照司法部等国家有关规定进行认证与转递。

（四）不动产权籍调查

    不动产登记申请前，需要进行不动产权籍调查的，应当依据不动产权籍调查相关技术规定开展不动产权籍调查。不动产权籍调查包括不动产权属调查和不动产测量。

    申请人申请不动产首次登记前，应当以宗地为基础，以不动产单元为基本单位，开展不动产权籍调查。

    申请人申请不动产变更、转移等登记，不动产界址未发生变化的，可以沿用原不动产权籍调查成果；不动产界址发生变化，或界址无变化但未进行过权籍调查或无法提供不动产权籍调查成果的，应当补充或重新开展不动产权籍调查。

    前期行业管理中已经产生或部分产生，并经行业主管部门或其授权机构确认的，符合不动产登记要求的不动产权籍调查成果，可继续沿用。

 

 

（一）依申请登记 （1）申请；（2）受理；（3）审核;(4)核定；（5）登簿。

    不动产登记机构完成登记后，应当根据法律、行政法规规定向申请人发放不动产权证书或者不动产登记证明。

（二）依嘱托登记  依据人民法院、人民检察院等国家有权机关出具的相关嘱托文件办理不动产登记的，按下列程序进行：（1）嘱托；（2）接受嘱托；（3）审核；（4）核定；（5）登簿。

（三）依职权登记  不动产登记机构依职权办理不动产登记事项的，按下列程序进行：（1）启动；（2）审核；（3）核定；（4）登簿。

    依职权登记中涉及需公告的事项，按照规定程序进行。

（四）申请主体 

    申请不动产登记，应当由当事人双方共同申请，但有下列情形之一的，可以由当事人单方申请：

     1、尚未登记的不动产申请首次登记的；

     2、继承、受遗赠取得不动产权利的；

     3、人民法院、仲裁委员会生效的法律文书或者人民政府生效的决定等设立、变更、转让、消灭不动产权利的；

     4、下列不涉及不动产权利归属的变更登记：

     （1）不动产权利人姓名、名称、身份证明类型或者身份证明号码发生变更的；

     （2）不动产坐落、界址、用途、面积等状况发生变化的；

     （3）同一权利人分割或者合并不动产的；

     （4）土地使用权期限变更的。

     5、不动产灭失、不动产权利消灭或者权利人放弃不动产权利，权利人申请注销登记的；

     6、更正登记；

     7、补发、换发不动产权证书或者登记证明的；

     8、预售人未按约定与预购人申请预购商品房预告登记，预购人申请预告登记的；

     9、法律、行政法规规定的其他情形；

     10、异议登记。

（五）询问

    不动产登记机构工作人员根据不同的申请登记事项，询问申请人以下内容，并制作询问记录，以进一步了解有关情况：

     1、申请登记的事项是否是申请人的真实意思表示；

     2、申请登记的不动产是否存在共有人；

     3、不动产登记机构需要了解的其他与登记有关的内容。

    不动产登记机构在接受材料后，应当核对询问记录与申请人提交的申请登记材料、申请登记事项之间是否一致。不动产登记机构工作人员经核对确认后，在询问记录上签名确认。

（六）实地查看

    属于下列情形之一的，不动产登记机构一般应当对申请登记的不动产进行实地查看：

     1．房屋等建筑物、构筑物所有权首次登记，查看房屋坐落及其建造完成等情况；

     2．在建建筑物抵押权登记，查看抵押的在建建筑物坐落及其建造等情况；

     3．因不动产灭失申请的注销登记，查看不动产灭失等情况；

     4．不动产登记机构认为需要实地查看的其他情形。

    实地查看应由不动产登记机构工作人员进行，查看人员应对查看对象拍照，填写实地查看记录。现场照片及查看记录应归档。

    不动产登记机构实地查看时，申请人应当予以配合。

（七）公告

   1、依职权登记公告

    不动产登记机构依职权办理登记的，不动产登记机构应当在记载于不动产登记簿前，在其门户网站进行公告，公告期不少于15个工作日。公告期满无异议或者异议不成立的，不动产登记机构应当将登记事项及时记载于不动产登记簿。

   2、《不动产权证书》或《不动产登记证明》作废公告

    因不动产权利灭失等情形，无法收回不动产权证书或者不动产登记证明的，在登记完成后，不动产登记机构应当在其门户网站上公告作废。

   3、《不动产权证书》或《不动产登记证明》遗失补证的公告

    不动产权属证书或者不动产登记证明遗失、灭失，不动产权利人申请补发的，由不动产登记机构在其门户网站上刊发不动产权利人的遗失、灭失声明15个工作日后，予以补发。

   4、集体土地所有权登记、宅基地使用权、集体建设用地使用权、集体土地上建筑物、构筑物的首次登记主要在农村集体经济组织或村民委员会办公场所实地张贴公告。公告期限为30个工作日并现场取景作为已公告依据，公告期满无异议或异议不成立的可办理相应登记业务。